Demanio marittimo: la nuova interpretazione sul registro nelle concessioni comunali

di Lisa Castellani e Paolo Lucchini

Nella concessione amministrativa demaniale marittima avente ad oggetto spazi a mare e a terra costituenti il porto turistico del Comune, l’imposta di registro resta integralmente a carico del concessionario e può essere versata anche anno per anno.

Il principio discende anzitutto dall’art. 57, comma 7, Dpr 131/1986, secondo cui “Nei contratti in cui è parte lo Stato, obbligata al pagamento dell’imposta è unicamente l’altra parte contraente, anche in deroga all’ art. 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sempreché non si tratti di imposta dovuta per atti presentati volontariamente per la registrazione dalle Amministrazioni dello Stato”.

La risposta a interpello n. 72/2026 dell’Agenzia delle Entrate conferma che tale regola opera anche quando il provvedimento concessorio sia adottato dal Comune nell’esercizio delle funzioni amministrative trasferitegli in materia di demanio marittimo.

La disciplina dell’imposta di registro resta quella prevista dagli artt. 45 Dpr 131/1986 e 5 della Tariffa, Parte I, con applicazione dell’aliquota del 2% sul canone pattuito.

Con riguardo alle modalità di assolvimento, l’art. 17, comma 3, Dpr 131/1986 consente, per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale, il versamento dell’imposta alternativamente sull’intero corrispettivo o annualmente sul canone relativo a ciascun anno. Tale facoltà è stata estesa alle concessioni di beni immobili appartenenti al demanio dello Stato dall’art. 3, comma 16, DL 95/2012.

In passato l’Agenzia aveva circoscritto l’applicazione di tale disposizione ai soli atti concessori nei quali fosse parte lo Stato, escludendo quindi le concessioni rilasciate dagli enti territoriali delegati alla gestione del demanio (interpello n. 157/2020).

La risposta n. 72/2026 supera tale impostazione valorizzando la natura del bene e del rapporto concessorio.

Come chiarito anche in giurisprudenza, il trasferimento alle Regioni e ai Comuni delle funzioni amministrative sul demanio marittimo statale, operato dal DLgs. 112/1998 e dalle normative regionali, non incide sulla titolarità dei beni, che restano appartenenti allo Stato.

Ne deriva che la concessione rilasciata dal Comune conserva natura di concessione su beni del demanio statale.

Alla luce di tali considerazioni, l’Agenzia propone una lettura sostanziale dell’art. 57, comma 7, richiamato dall’art. 3, comma 16, DL 95/2012, ritenendo sufficiente, ai fini dell’applicazione della norma, che il rapporto abbia ad oggetto beni demaniali statali, indipendentemente dal soggetto che esercita la funzione concessoria.

Due le conseguenze operative:
– l’imposta di registro grava esclusivamente sul concessionario;
– è ammesso il pagamento annuale del tributo anche per concessioni rilasciate dai Comuni.

Occorre tuttavia precisare che il chiarimento riguarda le concessioni amministrative in senso proprio, aventi per oggetto beni immobili appartenenti al demanio dello Stato (cfr. Cass., sent. 26/03/2025, n. 7996).

Diversamente, qualora l’ente operi con riguardo ad altri beni demaniali secondo schemi negoziali di diritto privato, il rapporto potrebbe assumere una qualificazione differente anche sotto il profilo fiscale, stante la correlazione tra disciplina IVA e imposta di registro.

Pubblicato su EL News il 20/03/2026