Casa della Salute e IVA: imponibili i canoni concessori, piena detrazione dell’imposta sui lavori

di Lisa Castellani e Paolo Lucchini

Con l’interpello n. 909-591/2025, la Direzione regionale Emilia-Romagna affronta un tema di particolare interesse per gli enti locali: il trattamento IVA delle operazioni di riqualificazione immobiliare finalizzate alla realizzazione di strutture sanitarie territoriali.

Il caso riguarda un Comune che intende ristrutturare un immobile pubblico da destinare a “Casa della Salute”, centro dedicato all’erogazione di servizi sanitari e sociosanitari in collaborazione con l’Azienda USL territorialmente competente.

L’immobile sarà concesso all’azienda sanitaria, mediante strumenti negoziali di diritto privato e a titolo oneroso. Il Comune manterrà la proprietà del bene e percepirà un canone periodico parametrato all’investimento sostenuto per la realizzazione dell’intervento.

Il quesito sottoposto all’Amministrazione finanziaria concerne la qualificazione IVA dell’operazione e, in particolare, la possibilità di assoggettare a imposta i canoni concessori, con il conseguente riconoscimento del diritto alla detrazione dell’IVA assolta sui lavori di ristrutturazione.

Secondo il Comune, l’operazione integra una vera e propria attività economica e non una mera gestione passiva del patrimonio immobiliare. L’ente evidenzia, infatti, che il rapporto con l’azienda sanitaria supera il modello della semplice locazione fuori campo IVA, prevedendo obblighi reciproci di finanziamento, realizzazione dell’intervento, gestione dell’immobile e corresponsione del canone.

In tale contesto, il Comune non agisce quale pubblica autorità nell’esercizio di poteri unilaterali, bensì secondo modalità tipiche di un operatore economico, assumendo inoltre un ruolo sostanzialmente “imprenditoriale”, orientato alla valorizzazione dinamica del patrimonio pubblico. Risulterebbero pertanto integrati sia il presupposto soggettivo sia quello oggettivo dell’IVA, con la conseguente qualificazione dei canoni quali corrispettivi di prestazioni di servizi imponibili.

La Direzione regionale accoglie integralmente tale impostazione, confermando — coerentemente con la prassi ormai consolidata — che, ai fini IVA, non rilevano né la finalità pubblica perseguita né la natura del bene utilizzato, bensì le concrete modalità di svolgimento dell’attività.

Dall’imponibilità IVA dei canoni concessori deriva, inoltre, il riconoscimento del diritto alla detrazione dell’IVA assolta dal Comune sui costi di ristrutturazione. La risposta si pone in linea con l’orientamento della Corte di giustizia dell’Unione europea, secondo cui il diritto alla detrazione sorge già nella fase preparatoria dell’attività economica, purché l’intenzione di effettuare operazioni imponibili sia supportata da elementi oggettivi e verificabili. Nella medesima prospettiva si colloca anche la giurisprudenza di legittimità richiamata dall’istante, tra cui la Cassazione, sez. V, ord. n. 25703/2022 (sul punto, cfr. EL News, “Antieconomicità e attività preparatorie: inerenza e detrazione secondo la Cassazione”, 10 ottobre 2025).

La risposta conferma, dunque, un principio di particolare importanza per gli enti territoriali: anche operazioni strettamente connesse all’erogazione di servizi pubblici possono assumere natura commerciale ai fini IVA quando l’ente opera mediante modelli negoziali privatistici e organizza una concreta attività di valorizzazione economica del patrimonio pubblico.

Pubblicato su EL News il 15/05/2026